Le rendement locatif net-net est un indicateur qui mesure la performance d’un investissement immobilier. Il tient compte de tous les frais et impôts liés à l’acquisition, à la gestion et à la revente du bien. Il permet de comparer la rentabilité nette de différents projets immobiliers et de choisir le plus intéressant. Mais comment calculer le rendement locatif net-net ? Quels sont les éléments à prendre en compte ? Et comment optimiser ce taux de rentabilité ? Les réponses à ces questions, dans cet article.
Plan de l'article
Comment calculer le rendement locatif net-net ?
Le calcul de la rentabilité locative net-net est simple, mais se fait en deux étapes. La première consiste à calculer le rendement locatif net, qui correspond au rapport entre le revenu locatif annuel net de charges et le prix d’achat du bien immobilier en euro. Le premier est le reste du montant des loyers perçus par le propriétaire, sans les charges non récupérables (taxe foncière, frais de gestion, assurance, charges de copropriété, etc.). Le prix d’achat du bien immobilier comprend le prix brut du logement, les frais de notaire, les éventuels travaux et le coût du crédit immobilier.
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La formule du rendement locatif net est la suivante :
Rendement locatif net = (Revenu locatif annuel net de charges/Prix d’achat du bien immobilier) x 100
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La deuxième étape consiste à calculer le rendement locatif net-net, qui correspond au rendement locatif net sans les impôts et prélèvements sociaux sur les revenus fonciers. Le chiffre utilisé pour les impôts et les prélèvements sociaux dépend du régime fiscal choisi par le propriétaire (régime réel ou régime micro-foncier pour la location nue, régime réel ou régime micro-BIC pour la location meublée). Pour obtenir la value à la revente, faites la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien immobilier.
Pour obtenir la formule du rendement locatif net net il suffit de calculer :
Rendement locatif net-net = (Revenu locatif annuel net de charges et d’impôts – Value à la revente nette d’impôt)/Prix d’achat du bien immobilier) x 100
Quels sont les facteurs qui influencent le rendement locatif net-net ?
Le rendement locatif net-net est forcément variable. Il dépend du type de bien immobilier, de sa localisation, de la durée de détention, du mode de financement, du régime fiscal. Voici les facteurs précis pour déterminer le rendement locatif net-net :
Le prix d’achat du bien immobilier
Plus le prix d’achat est élevé, plus le rendement locatif net-net est faible. Vous devez alors faire attention au moment de l’achat. Le mieux est de rechercher un bien immobilier dont le prix est inférieur à la valeur du marché.
Le revenu locatif annuel
Plus le revenu locatif annuel est élevé, plus le rendement locatif net-net est élevé. Vous devez investir dans un bien à une forte demande locative et qui bénéficie d’un dispositif de défiscalisation.
Les charges et dépenses liées au bien immobilier
Plus les charges et dépenses sont élevées, plus le rendement locatif net-net est faible. Vous devez alors minimiser les charges mensuelles et dépenses liées à la qualité du bien, à la baisse des frais de gestion, au choix de l’assurance adaptée, etc.
Les impôts et prélèvements sociaux sur les revenus fonciers
Plus les impôts et prélèvements sociaux sont élevés, plus le rendement locatif net-net est faible. La base est de connaitre et de choisir un régime fiscal avantageux pour votre situation afin de réduire le pourcentage à prélever.
La value à la revente
Plus la value à la revente est élevée, plus le rendement locatif net-net est élevé. Pour un bon rendement, vous devez anticiper et estimer l’évolution du marché immobilier. Sachez cependant qu’une petite location ne vous rapporte qu’une petite rentabilité locative.
Comment optimiser le rendement locatif net-net ?
Pour optimiser le rendement locatif net-net vous devez en premier point comparer les offres de crédit immobilier. En effet, ce dernier représente une part importante du prix d’achat du bien immobilier. Les comparaisons vous permettent de négocier le taux d’intérêt, la durée, la mensualité, etc. Un bon choix d’emprunt minimise le risque de votre projet immobilier.
Le type de votre bien à louer a également un impact sur votre rentabilité annuelle, les charges déductibles et le régime d’imposition. Prenez le temps de choisir le bien le plus rentable, en tenant compte :
- Du marché locatif,
- De sa ville d’emplacement,
- De la fiscalité,
- Et de vos objectifs.
La location meublée offre par exemple un revenu locatif annuel en moyenne plus élevé qu’un appartement nu.
Effectuer des travaux d’amélioration permet également d’augmenter votre rentabilité brute réelle. En effet, le bailleur attire des locataires plus solvables et réduit le taux de vacance grâce à la rénovation. Ainsi, vous gagnez de l’argent tous les mois sans exception. Le coût des travaux doit cependant être inférieur au gain de rentabilité qu’ils engendrent.
La défiscalisation des revenus fonciers permet de réduire les impôts et prélèvements sociaux sur les revenus fonciers. Elle augmente alors le rendement locatif net-net et favorise l’effort d’épargne. Il existe une grande variété de dispositifs de défiscalisation des revenus fonciers, tels que le dispositif Pinel, le dispositif Denormandie, le dispositif Malraux, le dispositif Censi-Bouvard, le statut LMNP, etc.
